裝修公司名字,土地卡的很死,房企寧愿熬著甚至倒閉也不愿降價

圓形浴缸

「裝修公司名字」

 我比較少去現場看土拍的。

  上周四,北京(樓盤)六里橋,得空去看了看。

簡單說一下結果了,本來是有四塊地要出讓的,其中有一塊地因為無人報價而最終流拍。另外三塊地,豐臺石榴莊、大興龐各莊,瀛海各一塊。

  這其中,龐各莊地塊最冷,據說報名的有兩家房企,但最終網上競價也只有一個,最終就是底價被保利摘得了。

  瀛海鎮的地塊爭奪最激烈,7個競買主體,共30輪報價,最終溢價25.8%,成交金額28.2億,中海還是牛,PK掉兩大主要競爭對手拿下,鞏固了其在瀛海的地位。

  最后,石榴莊地塊,地段是最好的,配套是最好,價格是最高的,不過它的優勢是不限房價不限售,但熱度相當一般,4個競買主體,僅6輪報價即草草收場,溢價5.65%,被金茂+合生聯合體拿下。

  另外,龐各莊這個地塊,也比較有意思,這塊地去年12月是以共有產權地塊出讓過,但最終流拍,現在改成限競房地塊,雖然也是底價成交,但房企卻多付出了12億。去年規定是售價不超過32000元/平米,現在是不超過42158元/平米。

  12億,換來的是更好的操盤空間,簡單說就是更好賺錢了。

  另外,石榴莊地塊不限價卻不受捧,主要原因是地塊限制多,房企需要承當的代建部分非常多,總建設用地面積才2.1萬平米,容積率為3,代建無償移交的建筑面積就占到了23%。

  對于這次土拍,大家聚焦的都是一些吸引眼球的指標,93.9億,近百億,25.8%的溢價率等等。不過我想說的是,其實情況遠沒有那么好。對于房企來說,現在的土地市場依舊不樂觀,不敢報價和只敢報低價的地塊比去年多不少。換言之,對于僅有的優質地塊,費力去爭奪也很正常。

  對地產商來說,現在有三大難。

  第一是融資,這個大家都很清楚了,據說已經逼得超過360家中小房企破產了。

  第二就銷售,對房企來說,無非是兩個選擇,降價或者不降價,不降價很難賣,指標完不成,拖累股價,拖累銷售額,甚至會影響未來的融資,因為銀行等資金提供方很看重你的盤子大不大。降價走量是需要勇氣的。一是要被扣上擾亂市場的帽子,二是可能會虧本。房地產的周期性決定了,現在賣的不少項目都是在高峰期拿的地,利潤不算高,降價就等于白干甚至要虧本。當然,也可以賣身,賣項目股權,甚至整個公司都委身給大房企,但這絕對是最后的選擇。

  第三就是土地,冷得太快。

  諸葛找房的數據顯示,8月份以來,到9月中旬,二三線城市土地流拍率創紀錄。11個熱點二三線城市,流拍27宗,僅鄭州(樓盤)就流拍11宗,流拍率最高的是惠州(樓盤),達27.78%,武漢(樓盤)以22.22%的流拍率排在第二位。

  地產商現在核算拿地環節,已經將房價模型調得非常嚴苛了,有top50房企人士告訴我,他們現在都是以幾乎房價零漲幅來核算,這種謹慎,在過去幾個月簡直不敢想象。

  典型的就是二線城市,本來房企今年的重點就是二線城市,這一點可以從眾房企的上半年財報可以看出來,三四線儲備土地比例普遍大幅下降,二線城市儲備土地比例明顯上升。但當前的土地市場變化太快,眼下二線城市流拍率卻是最高的。

  武漢,上半年土地市場最火的二線城市之一,現在流拍率居高不下。最近的幾次土拍,一半都流了。其他如成都南京(樓盤)天津(樓盤)等也是如此。而整體則是溢價率明顯走低,零溢價率地塊數量大幅增加。中指院數據顯示,8月份10個重點城市宅地整體溢價率環比下降8個百分點,上海(樓盤)只有0.77%。

 今年土地市場整體是那種迅速高開,迅速低走的行情。

  這種走勢都是與政策高相關的。就好比北京這次土拍,冷的冷,熱的熱。背后是地價仍然不愿意降,地方城市不舍得降,土地市場就不好,開發商不愿意買,地方城市收入也會受影響。

  起拍價下降很關鍵,設置規則降低拍賣過程中的房企爭奪的意愿,說白了就是也要限制溢價率。這種地塊多搞一點,對城市有好處,開發商有好處,對購房者也有好處。很遺憾,現在的現實是地價的源頭依然堅挺得很,壓力都扔給了開發商和購房者了。北京還算好,也最多是調整一下規則,并沒降多少,但城市段位太高,房企還是得買。但更多城市卻不是這樣了。

  買不起地,融不到錢,余糧賣完了就只能斷糧。房企不倒閉才怪,當然你也可以說是優勝劣汰,但這背后起主導作用的還是原地價。

  從現在的形勢來看,土地市場的蕭條,對后端的房價影響并不太大,地產商們都在熬著,要么熬過去,要么倒下去。

  當前促銷的確在增加,有些是分拆,以時間換購房門檻,有些是摘掉了以往的變相加價,,至于買不買房,我只能說,我們所期望的那種有誠意的降價很難出現。

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